 Home
» tintuc
» Cấp sổ đỏ đối với đất có diện tích dưới 30m2
Thứ Hai, ngày 23 tháng 6 năm 2014
(Ảnh sưu tầm)
Sau hơn 10 năm đi vào cuộc sống, Luật đất đai 2003
đã bộc lộ nhiều thiếu sót, hạn chế. Để khắc phục tình trạng đó tại Quốc hội
khóa XIII, kỳ họp thứ 6 Luật đất đai 2013 đã được thông qua ngày 29/11/2013, luật
này sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014. Cùng với việc
thông qua luật đất đai 2013 thì Chính phủ cũng đã ban hành một số nghị định để
hướng dẫn quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó có Nghị
định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 là một trong những nghị định được xem là có
nhiều quy định mới theo hướng có lợi cho người đang sử dụng ổn định, lâu dài đất
và nhà ở.
Một trong những điểm mới được quy định tại Nghị định
43/2014/NĐ-CP là việc Nhà nước đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“giấy chứng nhận”) đối với
trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Trước đây, theo
quy định của UBND các tỉnh về diện tích tối thiểu trên địa bàn mình được giao quản
lý, thì các trường hợp có diện tích đất nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu mà UBND
tỉnh đã ban hành thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có thể lấy một ví dụ về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau: theo
quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009, của UBND thành phố Hà Nội về hạn
mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong
khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội thì kích thước, diện tích đất ở tối
thiểu được phép tách thửa và việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất ở có diện
tích nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu phải có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa
(điểm b khoản 1 Điều 3). Nhưng nay tại quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định
43/2014/NĐ-CP, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ
hơn diện tích tối thiểu, thì đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất nhỏ
hơn diện tích tối thiểu, cụ thể:
“Thửa đất đang
sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện
tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ
hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điểu kiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
(Ảnh sưu tầm)
Những giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993, theo
quy định Luật đất đai 2003 được xem là một trong những căn cứ để người sử dụng
đất được cấp giấy chứng nhận. Vậy nhưng từ Luật đất đai 2003, cho đến các nghị
định hướng dẫn kèm theo thì chưa có văn bản nào quy định những loại giấy tờ được
xác lập trước ngày 15/10/1993 được Nhà nước công nhận bao gồm cụ thể những loại
giấy tờ nào. Để khắc phục thiếu sót này tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã
liệt kê những loại giấy tờ khác được lập trước ngày 15/10/1993 (cụ thể hóa điểm
g khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013) được Nhà nước công nhận để làm căn cứ để
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp
tiền sử dụng đất. Ngoài ra những giấy tờ có ghi thời gian và nội dung liên quan
đến mục đích sử dụng đất để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định cũng
đã được liệt kê tại khoản 2 Điều 21, ví dụ như: biên lai nộp thuế sử dụng đất
nông nghiệp, thuế nhà đất; biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính
trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính
trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất…Với việc quy định cụ thể bằng
hình thức liệt kê chi tiết những loại giấy tờ để được Nhà nước công nhận làm
căn cứ được cấp giấy chứng nhận hay để xác định là đã có thời gian sử dụng đất ổn
định, lâu dài sẽ giúp cho việc giải quyết những tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về đất đai được nhanh chóng, áp dụng pháp luật được thống nhất, tránh được tình
trạng nơi công nhận giấy tờ này, nơi thì không.
Cũng tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng đã lần
đầu tiên đưa ra định nghĩa như thế nào được coi là sử dụng đất ổn định. Điều mà
các văn bản quy phạm pháp luật đất đai trước đây mới chỉ dừng lại ở quy định
mang tính chất chung, chưa có hướng dẫn, giải đáp cụ thể. Theo đó tại khoản 1
Điều 21 có quy định rõ:
“Sử dụng đất ổn
định lâu dài là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định từ
thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến
thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan có nhà nước có thẩm quyền đối với
trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Một trong những điểm mới nữa của Nghị định
43/2014/NĐ-CP là đã xác định những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1990 đến
trước ngày 01/7/2004, mặc dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng được
xác định không có vi phạm phạm luật đất đai và nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận không tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp
với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc
sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi
đất của cơ quan có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận
quyền sử dụng đất. Tại Điều 20 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp
luật về đất đai đã có những liệt kê cụ thể về các trường hợp được công nhận là
đất ở.
Do những hạn chế về các văn bản quy định của pháp luật
còn chưa chặt chẽ, do bối cảnh lịch sử hay trình độ pháp lý của người có thẩm
quyền trong việc giao đất còn hạn chế, nên đã có tình trạng giao đất nhưng
không đúng thẩm quyền. Với các trường hợp này trước kia theo quy định tại khoản
5 Điều 38 Luật đất đai 2003, thì đất được giao không đúng thẩm quyền được xác định
là một trong các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Việc giao đất không đúng
thẩm quyền do xuất phát từ lỗi của chính các cơ quan có thẩm quyền, nên để đảm
bảo quyền và lợi ích chính đáng của người đã sử dụng đất ổn định, lâu dài thì
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã có những sửa đổi để điều chỉnh vấn đề này. Theo đó
tại khoản 2, khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền đã xác định như sau:
Với trường hợp đất đã được giao không đúng thẩm quyền
đã được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày
15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất đối với diện tích đất đã được giao. Nếu đất được giao không đúng
thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014,
không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà nước chỉ
không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng
thẩm quyền từ ngày 01/7/2014.
Ngoài ra, cũng tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có những
quy định rất chi tiết, cụ thể và rõ ràng về trình tự, thủ tục về đăng kí đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục hòa giải và giải
quyết tranh chấp đất đai cũng có những sự điều chỉnh phù hợp nhằm giải quyết một
cách nhanh nhất, đúng quy định của pháp luật các tranh chấp về đất đai, bảo đảm
quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Với sự điều chỉnh thông qua việc ban hành Luật đất
đai 2013, nói chung và nghị định 43/2014/NĐ-CP nói riêng hy vọng những hạn chế,
bất cập trong quá trình thực hiện những chính sách, quy định của Nhà nước về đất
đai trong thời gian qua sẽ được giải quyết một cách hiệu quả, và chính xác.
-------------------------------------------------
TSLS - Vũ Quang Bá
Công ty Luật Trung Nguyễn
Số 118, phố Yên Lãng, Đống Đa, Hà Nội
http://www.luattrungnguyen.vn/2014/06/cap-so-o-oi-voi-at-co-dien-tich-duoi.html
|
